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2004年予算特別委員会企業庁審査 中村まさひろ
2004年3月16日

潮芦屋事業について

■中村まさひろ委員■私は、地域整備事業の潮芦屋の問題と会計の2点に絞って質問をしたい。
  潮芦屋の概要については、先ほどお話があったので、私は、その具体的な内容で、今回の潮芦屋の事業について、民間事業者との関係についてまずお尋ねしたい。
  1997年、平成9年に事業提案競技、いわゆるコンペ募集要項を提案して、同年の9月に当選者を発表した。そして翌年の3月31日に覚書を交わしている。この募集要項を見ると、覚書を締結すれば、その後事業計画を承認し、そしてその後、代表企業と協定を締結するというふうになっている。そこで、この全体の事業計画についての協定はいつ結んだのか。
  さらに、第1期住宅事業の事業方式についてということで、企業庁と6社グループが定期借地権設定契約を締結した後、住宅を建築し分譲するというふうにあるが、既に第1期住宅は分譲がもう終わっている、完売しているわけである。そこで、この第1期事業についての協定は一体いつ結んだのか、これが2点目。
  3点目に、定期借地権についての契約、これはいつ締結したのか、この3点について、まず数字だけ簡潔にお願いする。

■林南芦屋浜整備課長■潮芦屋のまちづくりについて、平成9年に事業提案競技を実施した。その後、同年9月に予定者を選定、10月に事業推進の覚書を締結し、翌10年9月に第1期住宅事業計画及び全体計画、両方の提出を受けており、これを承認した。その後、低迷する住宅市況の中でまちづくりを推進するため、第1期を定期借地権で分譲を行う、こういうことから、平成13年12月に第1期住宅の定期借地権方式による分譲協定を締結している。これを受けて、平成14年7月、借地権の設定契約を結んでいる。

■中村まさひろ委員■なぜ、こういう具体的な日程まで聞いたかというと、実は、もう私どもは1ヵ月ほど前から、当初のコンペの募集要項を見れば、協定をし、そして契約をするということが書いてある。だから、当然あるはずだから、その協定や契約を持ってきてほしいということをずっと要求していたが、再三の要求にも全然こたえてもらえなかった。そして、とうとうきのうの夜、やっとそれを持ってこられた。
  何も隠すものでもないのに、これについて、私は非常に問題があると思う。協定や契約について、これはないと言っていた、覚書でやっているだけだというふうなことを言っておられたので、そのつもりで質問をつくっていた。きのうの夜になって、これを持ってこられたので、そういう姿勢そのものが非常に問題だと思う。我々にとっては、うそをつかれたということになる。結局、平成13年、14年に締結しているわけであるから。それについて答弁をお願いする。

■林南芦屋浜整備課長■民間企業グループとの覚書、協定、すべて出せというご要望であった。私どもは、提案競技後の覚書等、主たる契約、協定については漸次お出ししたと認識している。今後とも必要な資料については、その資料の性質、内容も考えて、基本的にお出ししていくという気持ちに変わりはない。

■中村まさひろ委員■覚書等を出してきてくれたのは、芦屋市との、あるいは環境事業団との契約とか、そういうものはもらった。しかし、実際の本体の住宅とか、そういうことについては一切なかった。だから、私は、このことを強く言っておきたいと思う。
  そこで、契約書をいただいたが、実は、この中で、これまでは第1期事業の住宅75戸については、6社が分担をして建設をしたんだ、そして定期借地権をつけて販売しているんだと聞いておったが、この地上権の設定の契約書の中では5社しかない。松下電器が抜けているが、それはなぜか。

■林南芦屋浜整備課長■民間企業グループ6社は、三菱地所、三井不動産、阪神電車、住友不動産、URBANEX、それと松下電器産業である。それぞれ企業のビジネスとして6社に加わられたわけである。先ほど申し上げた13年12月の分譲基本協定においては、6社とこれは結んでいる。その後、実際に定期借地権設定契約を結ぶ段階になったときに、これは実際に住宅販売を担当する5社、いわゆる三菱地所、三井不動産、阪神電車、住友不動産、URBANEX、この5社が住宅を定借つきで分譲されるわけであるので、実際に事業に当たられる5社との間で契約を結んでいる、そういうことである。

■中村まさひろ委員■もう一つ、これは余計なことかもわからないが、これを見ていて疑問に思ったのは、これは契約書の原本の写しだと思うが、契約書には普通割り印が必ずページごとに打ってあるが、それがない。ちょっと疑問に思ったので、それはなぜなのか教えていただきたい。

■林南芦屋浜整備課長■基本的に割り印のない契約書というのは、私ども絶対につくっていないので、コピーの際に落ちたものと考える。

■中村まさひろ委員■コピーの際、落ちたような気配はない、印鑑もちゃんとはっきり全部写っている。その辺は疑問なままにして次に行く。

■林南芦屋浜整備課長■申しわけない。袋とじにしているので、割り印はとじた後ろに押している。訂正させていただく。

■中村まさひろ委員■最初に聞いたが、この事業計画全体についての協定があるのかどうか、いつしたのかと聞いたが、これは答弁がなかったが、今の話からいくと、多分事業ごとに協定を結び契約をするんじゃないか。となれば、最初に事業計画をちゃんと認めておきながら、事業が企業側の都合でずるずる延びていって、2期、3期、4期、ずっと先になったら、その時点途中で、もし企業が1期なら1期、2期なら2期で「もう結構です」と撤退した場合、一体どうなるのか。現に住宅計画、当時の計画では2期事業は567戸、平成16年で終わることになっている。第3期、第4期も最終的に平成23年まで、これで2,055戸つくるとなっているが、先日の常任委員会に出てきた資料を見ると、第2期は早速16年から始まっている。そして9月、10月、それも1次、2次、3次と分けて、第3期から4期は平成19年度以降ということで終わりがない。
  となってくれば、当初の企業庁としての、財政的にも会計的にも非常に困ってくるんじゃないか。その途中で逃げてしまったら一体どうなるのかと思うが、その辺はどう理解したらいいのか。

■林南芦屋浜整備課長■まず、おくれについてであるが、平成10年、計画提出以降、事業の具体化に向けて協議を進めているが、我々も同じであるが、基本的に民間は非常に厳しい住宅市況にあったことも事実である。その中で無理やりに供給していく、では投げ売りをやるのか、そういう判断の中から適切な価格、時期、戸数でこれを販売していくということから、民間と協議した上で分譲時期をおくらせたものである。
  最終的な終了時期というか、計画期間については、私は、あくまで23年を目標に進めていきたい。特に2期事業については、18年までに確実に400戸余りを供給していくということで話をしている。
  次に、では途中で撤退したら、これはないと私は思っているが、あえてそういう事態が仮に起きたとすれば、この事業コンペの方式においては、あくまで事業予定者を決めておるコンペである。したがって、その事業予定者が事業者にならなかった、計画を出し、これを我々が承認し、契約、協定を結んでいく、こういう手続に至らなかった場合、辞退という場面においては、これは新たにコンペを行うなり、あるいは適切な事業パートナーを探す、そういうようなことによって、まちづくりは続けてまいりたいと考えている。

■中村まさひろ委員■今の最後の件であるが、その都度というような感じであったが、ただ、最初の事業コンペの出した募集要項によると、「違約金の徴収等」というのが入っている。これは買い戻し期間も全部含まれており、こういう場合に、事業用地の譲渡代金の10%を取るとなっているが、これはこれからもずっと生きているのか。それも含めて計画の中で約束をしているのか。

■林南芦屋浜整備課長■今、委員がご指摘になった項目というのは、事業者となり、しかも譲渡契約を結んで後のペナルティーの項目である。したがって、先ほどの答弁のとおり、予定者の段階でこれを辞退された場合には、我々は新たな事業予定者を選んでいく、こういう手続をとっていく。

■中村まさひろ委員■だから心配している。最初のコンペのときの提案のときには、譲渡等の条件ということで、事業計画承認後、土地の譲渡契約を締結するというのがあって、それに違反した場合にはどうのこうのと、違約金の徴収等も書いてあるわけであるから、当然これを守らせる何らかの担保が要ると思う。先ほど言ったように、私は、事業計画を出したんだったら、全体としてまず契約を結んで、その上で一つずつ、時期的なことは延びる可能性はあるが、最後まで担保するべきだと思う。大きな企業ばかりであるから、それは十分できると思うが、それが今されてないということで、ちょっと不安になってきたが、民間業者との関係は一応そこまでにしておく。
  次に、もう既に完売した1期事業の住宅について、企業庁とのかかわりで聞きたいが、ユーザーとの間では契約書があって、50年間の定期借地権を設定している。1戸当たり平均して200平方メートル、大体180以上二百数十平米までの間に一定の規模を確保するということである。この借地料として、定期借地権であるから、月3万6,000円を受け取ることになっている。この土地を造成してきた今までの経費と、この借地料でペイするのは何年後か。

■林南芦屋浜整備課長■定期借地による住宅については、50年以上ということで、正確には販売期間も設けて51年間となっている。私どもは、まず最初に地価の約2割程度の権利金をちょうだいしている。その後、今ご指摘の3万6,000円という賃料をいただいている。これで計算すると、賃料がおよそ年間1戸当たり43万円余り、地価が16万と想定して3,200万とすると、約1.4%の利回りというふうに考える。
  と申し上げているのが、これは50年後に、かけた造成費は土地のまま減耗せずに私どもの手に戻ってくる。つまり借地というのは、一定の資産を運用した利回りという計算のもとに事業を進めているので、今言われたような原価と賃料というものが直接対比できるものではない。資産を運用し、適切な利回りを得ているんだ、このようにご理解を願いたい。

■中村まさひろ委員■そのことを聞いたのは、もちろん土地はそのままで、借地だけだから、50年たてば元へ戻るのだというが、50年たっても企業庁自身がどういう状況にあるかというのはわからないことであるし、今40年、しかし、幹部は全部かわってしまうが。
  それと、先ほど16万円で地価を計算しておられたが、芦屋市や環境事業団との譲渡契約の中では、18万円から20万円ぐらいになっている。これは公園用地である。住宅用地になると、それより値が下がるということは私は考えられないので、恐らく18万、20万。18万として計算しても、3,600万円ぐらい要る。単純計算で先ほど言った借地料を計算しても2,000万余り、権利金を入れてもはるかに及ばないというわけである。これは商売をやっていく上で本当にいいのかな。
  それと同時に、ここは比較的そういう意味で、入る人、ユーザーにとっては安いから、今回は完売したが、これからは定期借地権というのは少なくて、ほとんどが分譲である。分譲していくとなれば、土地代だけで3,600万から4,000万、そしてそこに見合ったものを建てようとすれば3,000万ぐらいは要るんじゃないか。七、八千万の住宅販売ということになってくるわけで、先ほど計画、一応18年度までに第2期分を全部やりたいと言っておられたが、本当にそういう住宅そのものが売れるのか、市民にはもちろん手が届かない。その見通しを一体どういうふうに見ておられるかと思う。最終的には2,000戸販売すると言われるから、そういうふうに思うが、これについては聞いても答えは大体わかっているので、次にこれに関係して、マリーナ部分のベルポートジャパンについてお聞きしたい。
  3月14日の毎日新聞、日曜日、大きなPR宣伝広告が出された。私もあれをぱっと見て、「ええ、こんなにきれいになってたかな」と思った。実はその前日、あの地域をちょっと見てきたが、広大なものである。「人間サイズのまちづくり」と言われたが、確かに北部の復興住宅のところはかなり入っているが、あの道路から南側は、まだ完全ながらっとした、この75戸が片方にあるだけであるが、この中でマリーナをやっていこうと、最初の方の質問で足立管理者も言われたが、日本でトップクラスのサービスを提供するマリーナということであるが、このマリーナ部分について、一番最初の事業コンペの際にその内容は当然入っていたと思う。それで事業承認したが、ただ、そのときに、マリーナ部分については検討中ということで、事業延期というのをあっさり承認しておられる。
  その中で検討しているのかなと思ったら、その後5年間もかかって、去年の1月に、ベルポートジャパンという企業を追加承認して、5月だったか、ようやくマリーナ計画というのが出てきた。5月6日に事業協定書を締結したが、当初から、あそこのスタンスはマリーナがメーンだ、中心だということをずっと言っておられたにもかかわらず、最初の事業計画の段階、承認する段階で、その部分がないのに承認した。そしてずうっとスタートが5年間もおくれたということについて、その理由は何なのか。

■林南芦屋浜整備課長■事業提案競技実施以来の経済情勢を振り返って見ていただきたいと思うが、平成9年以降、経済の不透明感というのはどんどん高まって、個人消費の低迷も一層深まった、こういう状態にあった。先ほど、住宅市況の落ち込みにより住宅販売の開始時期も1年半余りずれ込んだ、これはマリーナについても同様であり、民間6社グループだけで、こういう専門性の高いマリーナをこういう市況の中で早期に事業化することは困難であろう、こういう我々の認識のもとに、マリーナを抜いてというか、保留した上で住宅を進めたという経緯がある。

■中村まさひろ委員■このマリーナは4月1日オープンであるから、もうだいぶ事業も進んでいるようであるが、去年からと思うが、このマリーナ部分に建物を建てたり整備したりしてきた。このマリーナ部分のその間の県の土地、企業庁の土地であるから、ベルポートジャパンに対する借地料は一体幾らなのか。ちなみに、先ほど質問した第1期の住宅の分については、建設中の借地料は1,488万4,000円と聞いているが、ここの部分はほぼ同じような大きさの土地だと思うが、幾らか。

■林南芦屋浜整備課長■住宅事業の場合には、着工前、7月であったが、契約の時点で、これは卸売をしている。したがって、本来、卸売時点からエンドユーザーが入っていると、家賃収入がある。したがって、その契約の時点から住宅の5社との間に借地の関係が生じている。したがって、それは工事期間中であるということで、借地料を我々の規定の「1,350円掛ける面積掛ける日割り計算」、こういう計算を行って借地料をいただいた。
  マリーナについては、昨年5月の事業協定の中で、我々は事前使用を認めている。これは私どもも、実はあのあたりで、同じ地域であるが、緑地の整備とか進入路の整備、あるいは一部マリーナの施設ともふくそうする護岸の表装、随分長くほうっておったのでお化粧直しをしていた。そういう事業がふくそうしながら進んでいく、判然と分けにくい地域ということも考慮して、これは協定の段階で事前使用を認めるという処理をしている。

■中村まさひろ委員■県が何か事業をしたりする場合には、どんな事業でも必ず土地を買ってからやると思う。ところが、民間の場合には、6社に対しては住宅だからということで取るが、こういうところについてはわからないからということで、実際に建設をしてはこ物が建っているのに、スタートする4月1日まで要らないというのは、これはちょっと私自身は納得できない。
  もう最後にするが、このヨットの係留施設つき住宅、いろんな形で進められるが、新年度から早速販売、秋には18戸を販売する、合計で数年の間に戸建て48戸、係留施設つき48戸、メゾネットタイプ48戸、これが売れるかどうかということもあるが、私は、本当にこれが売れるというのなら、県がなぜここまでおぜん立てを整えてあげないといけないのか。
  本当にここは高級住宅で、前の知事が言っていた「人間サイズのまちづくり」という観点から見て、本当に人間とは一体どの程度を見ておられるのかなと思う。先ほど足立管理者の方も、公共的なサービスと需要とか、民間に任せることは民間に任せるんだと言っておられた。私は、こんな高級なものについては、やはり企業庁が絡む必要がないのではないかと思う。用地を売って、そこでやりなさいという企業を募集すれば、本当にもうかるのだったら企業は飛びつくと思う。
  そういう意味で見ると、こういう係留施設つきということになれば、1億円ぐらいになるんじゃないかと思うが、私は、ワシントン村の1億円がふっと思い出されるわけである。今の時期に売れるといっていても、本当に大丈夫なのか。また、企業庁がこういうのに関係して販売に協力するということには非常に問題があると思うが、最後に管理者、一言よろしくお願いする。

■足立公営企業管理者■潮芦屋のまちづくりについては、当初から芦屋らしいまちづくりを進めるということで、一つは、そのシンボルとしてマリーナを海の玄関口として整備をしていこう、こういうことで計画を進め、そのマリーナについては、先ほど申し上げたように国内でも最高性能というふうなハイレベルのマリーナ、こういう計画で今進んでいる。
  こういうことで、芦屋のまちづくりは、いわゆる芦屋らしい国際文化住宅都市として、ぜひ芦屋らしさを生かした街をつくってほしい、こういう芦屋市、地元からの強い要請も受けて、21世紀の先導的なまちづくりを進めているので、そういう係留づきの住宅も、1億円を超えるものもあるが、もっと安いものもあるので、いろんな選択肢をつくる中で、できるだけ早くにぎわいをつくっていきたい、こういうことで進めているのでご理解をいただきたい。

■中村まさひろ委員■私は非常に危惧しながらであるが、終わらせていただく。
  地域整備事業会計については、収益的収支が入ったということは評価するが、内容にまだまだ問題があると思って質問をする予定だったが、時間がないので終わらせていただく。

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